Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

Регистрация ипотеки в Росреестре: пошаговый порядок, документы и сроки

Договор ипотеки – это основной документ, по которому кредитное учреждение финансирует покупку жилой недвижимости физическим лицом на заранее оговоренных условиях.

Обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательство как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора.

Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжение всего срока действия, указанного в фабуле документа.

Первое, что стоит разобрать – это практическое назначение данной документации. Законодательно на сегодняшний день закреплено требование все имущественные и финансовые взаимоотношения оформлять в письменном виде в формате договоров.

Разработка проекта любого договора об ипотеке ведется в строгом соответствии с действующими нормативными и законодательными актами.

Таковыми являются закон о ипотеке, Гражданский Кодекс РФ, закон о проведении обязательно государственной регистрации имущественных прав.

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

Надзорной организацией является «АИЖК» (агентство ипотечного жилищного кредитования – организация, созданная государственными структурами. Она занимается осуществлением разработки и контроля над соблюдением законодательства в сфере жилищного ипотечного кредитования. Оказывает посреднические услуги физическим лицам в процессе их взаимодействия с банками.

Если у вас есть сомнения в том, что предложенный вам договор ипотеки в полной мере соответствует действующему законодательству, то вы можете обратиться в региональный офис «АИЖК» и получить там профессиональную консультацию юриста. Подписывать спорные или не внушающие документы подобного типа не рекомендуется.

Договор об ипотеке заключается между двумя сторонами. редко в качестве сторон привлекаются органы опеки и попечительства, застройщики, поручители. Чаще третьей стороной может стать один или несколько созаемщиков.

Ипотечный договор является основным доказательство в судебном разбирательстве. Поэтому к его заключению необходимо подходить очень ответственно. Обязательно проводите экспертизу подобной документации у опытных юристов.

Коротко о том, для чего нужен договор ипотеки кредитору и заёмщику:

  • для уверенности в полном выполнении взятых на себя финансовых и имущественных обязательств;
  • для определения порядка пользования объектом недвижимости в досудебном порядке;
  • для распределения ответственности за состояние объекта недвижимости;
  • для страхования всех сторон от негативных и противозаконных действий третьих лиц;
  • для равномерного распределения долговой нагрузки по всему сроку кредитования;
  • для определения порядка владения и наложения ограничений на распоряжение собственностью.

Эти и многие другие моменты регламентируются данным документом. Разберем его основные положения и порядок регистрации.

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

Все обязательные положения о сотрудничестве и пункты договора ипотеки вносятся в него строго в соответствии с действующим законодательством.

Это означает, что, например, пункт о том, что квартира в случае невыполнения заёмщиком финансовых обязательств, будет выставлена на торги, является законным и соответствует положениям действующей редакции Гражданского Кодекса РФ.

В ней говорится о том, что залоговое имущество подлежит обязательной реализации по требованию залогодержателя в случае нарушения фабулы договора залогодателем даже в том случае, если эта квартира является единственным жильем, в том числе и для несовершеннолетних членов семьи.

Существенные пункты и условия ипотечного договора включают в себя следующие аспекты:

  1. полная стоимость договорных обязательств (цена квартиры или дома) – обязательно прописывается на первой странице документа и это обстоятельство является обязательным требованием для успешной последующей регистрации имущественных прав;
  2. полное наименование кредитного учреждения и лицензии Центрального Банка России, в рамках которой оказываются финансовые услуги;
  3. фамилия, имя и отчество заемщика с указанием паспортных данных, даты рождения и других личных параметров;
  4. полное описание предмета залога и приобретения с помощью ипотечного кредитования (почтовый адрес, площадь помещения, количество комнат, расположение и тд.);
  5. права сторон, заключивших договор;
  6. обязанности сторон, заключающих между собой договор;
  7. порядок осуществления внесения ежемесячных платежей (график является обязательным приложением к договору об ипотеке);
  8. порядок расторжения договора заемщиком и кредитором;
  9. ответственность сторон при невыполнении указанных условий;
  10. обязательно прописывается действующая процентная ставка;
  11. обязанность заемщика о проведении страхования объекта недвижимости от возможного причинения имущественного ущерба (банк не имеет права требовать от заёмщика проведения страхования его жизни, трудоспособности, доходов и титула права собственности на приобретаемое недвижимое имущество);
  12. заключительные положения.

Важно понимать, что договор ипотеки – это не совсем обычный кредитный документ. Здесь заключается одновременно два вида договора – ипотеки и залога.

Оба формуляра подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без государственной регистрации эти договора законной юридической силы не имеют и не могут использвоаться в суде в качестве доказательств.

Это существенные условия, на которые стоит обратить пристальное внимание.

В фабуле основного договора ипотеки банком закладывается условие. Оно касается регистрации имущественных и залоговых прав.

В результате этого заемщик рискует лишиться своего имущественного права на купленную квартиру. При этом внесенный первоначальный взнос вернуть не удастся, поскольку залоговое имущество уходить с молотка по стоимости значительно ниже рыночной (примерно на 30 – 40 %).

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

Итак, на основании чего (какой документации) заключается договор ипотеки – это очень важная информация. Для заключения подобного договора заемщику потребуется сделать следующее:

  • получить предварительное одобрение поданной в кредитное учреждение заявки;
  • предоставить документы, подтверждающие его платёжеспособность (копия трудовой книжки и справа о начисленной заработной плате за последние 6-ть месяцев);
  • найти объект недвижимости и провести его оценку с помощью аккредитованного агентства оценки;
  • провести страхование объекта недвижимости от причинения имущественного вреда;
  • внести первоначальный взнос в установленном банком размере (эта информация в обязательном порядке отображается в фабуле договора).

Помимо этого, потребуется свидетельство собственности на квартиру или договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома. Прикладываются документы, удостоверяющие личность заемщиков, свидетельства о браке и рождении детей.

Оформление ипотечного договора проводится в несколько этапов. Сначала потенциальный заемщик подает заявки и заполняет заявление. После его рассмотрения и предоставления всего пакета документов финансовое учреждение готовит проект договора. С ним нужно ознакомиться и при согласии со всеми пунктами подписать.

Требуется обязательная государственная регистрация договора и ипотеки и залога. как правило, это два разных процесса, разнесённых во времени. Все происходит следующим образом:

  1. потенциальный заемщик вносит на открытый расчетный ссудный счет сумму оговоренного первоначального взноса;
  2. происходит подписание ипотечного договора;
  3. далее следует государственная регистрация ипотечного договора в Росреестре;
  4. банк переводит на ссудный счет всю сумму ипотечного кредитования и происходят расчеты с продавцом недвижимости;
  5. затем в регистрационной палате происходит регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
  6. оформляется договор залога и подписывается закладная;
  7. эти документы также проходят регистрацию в Росреестре.

Затем все документы подаются в банк и проводится обязательное страхование объекта недвижимости. После этого происходит снижение процентной ставки (если подобное предусмотрено условиями договора).

Начинаются выплаты по заранее согласованному графику ежемесячных платежей.

Чаще всего досрочное расторжение договора ипотеки происходит по инициативе кредитной организации. Поводом для этого могут стать просрочки внесения ежемесячных платежей или отказ заёмщика от выполнения своих обязательств. Для расторжения договора банк обращается в мировой суд. В ходе судебного заседания происходит полный расчет суммы, причитающейся к выплате со стороны заёмщика.

Затем банк предлагает заёмщику в фиксированные сроки внести эту сумму и завершить сотрудничество с отменой залога. Квартира после оплаты всей суммы долговых обязательств остается в имущественном праве заемщика.

Второй вариант – суд принимает решение о реализации залогового имущества с целью погашения образовавшейся финансовой задолженности.

В этом случае заемщик утрачивает право собственности и принудительно выселяется из занимаемого жилого помещения.

Расторжение заключенного договора по ипотеке досрочно по инициативе, исходящей со стороны заемщика возможно в том случае, если досрочно внесена вся сумма долга, включая начисленные проценты. Обычно это требуется для реализации квартиры или её обмена на большую жилую площадь.

Последние изменения: Июнь 2019

Окончанием любой сделки с кредитной недвижимостью станет регистрация перехода права на собственность другому владельцу. В отличие от стандартной процедуры, регистрация ипотеки в Росреестре предполагает подачу расширенного пакета бумаг, а регистрируемое право подлежит обременению в силу ипотеки.

Несмотря на то, что отказ в регистрации ипотечной сделки практически исключен (все документы тщательно проверяет банк перед выдачей займа), нельзя полностью исключить ошибок в оформлении, при которых оформление перехода права собственности невозможно.

Обязательность государственной регистрации имущественных прав установлена ст.551 ГК РФ. А порядок фиксации перехода недвижимости другому владельцу определяется положениями закона о госрегистрации прав на недвижимость.

Согласно последним разъяснениям в законодательстве, регистрируют факт переоформления сделки, а не документ, давший основание для передачи собственности другому владельцу. Органом, уполномоченным зафиксировать факт перехода прав, является Росреестр, куда стороны сделки обязаны явиться и подать соответствующее заявление.

  • через представителя по доверенности;
  • заказным письмом;
  • в отделении МФЦ.

Особенности регистрации ипотеки в Росреестре

Регистрация ипотеки является обязательной согласно п.2 ст.20 закона №102-ФЗ. При фиксации сделки, осуществленной с помощью кредитных средств обременение устанавливается автоматически в момент процедуры регистрации права.

  • 3 экземпляра договора о покупке квартиры;
  • личные документы заявителя и их представителей (плюс доверенность на представителя);
  • документ, устанавливающий право распоряжения собственностью со стороны продавца;
  • договор о выдаче ипотеки;
  • платежный документ об уплате пошлины;
  • закладная на залоговое имущество;
  • заключение эксперта об оценке;
  • техническая документация из БТИ;
  • договор купли-продажи.

, то документы из БТИ и экспертное заключение оценщика не потребуют, а недвижимость может быть зарегистрирована самим застройщиком по доверенности от покупателя.

  • письменное согласие из опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего собственника;
  • справка о зарегистрированных в квартире гражданах;
  • кадастровый паспорт (рекомендуется прикладывать к документам, подтверждая прохождение постановки недвижимости на кадастровый учет);
  • при выкупе доли в коммунальной квартире предварительно заверяют у нотариуса письменное согласие сособственников, поскольку именно они имеют приоритетное право на покупку.
  • любые исправления в подаваемом перечне бумаг недопустимы;
  • справки и документы должны быть в читаемом виде, без серьезных повреждений;
  • количество экземпляров должно соответствовать требованиям вышеуказанного закона.

Когда регистрируется жилье в возводимом объекте, руководствуются другим нормативом, а именно ФЗ №214-ФЗ, принятым 30.12.2004 г.  Перед тем, как оформлять ипотеку с ДДУ на строящееся жилье, следует его составить и подписать, придерживаясь требований вышеуказанного закона (ст.4):

  1. Детальное описание недвижимости согласно проекту.
  2. Период, отведенный на передачу имущества покупателю от застройщика.
  3. Цена приобретаемой квартиры.
  4. Срок гарантии – строительная компания указывает его по своему усмотрению, от 5 лет и более. В случае выявления неустраненных застройщиком дефектов, убытки обязаны компенсировать покупателю.
  5. Варианты обеспечения исполнения взятых сторонами обязательств.

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

Остальные условия включают в текст документа по усмотрению сторон.

Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора.

Предлагаем ознакомиться:  Срок давности взыскания долга судебными приставами

Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.

В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.

Юридически выделяются 2 вида ипотеки:

  1. В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
  2. В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:
  • договор долевого участия в строительстве дома;
  • договор купли-продажи;
  • договор переуступки прав на недвижимость.

Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:

  1. Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
  2. Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
  3. При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
  4. При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

Сроки регистрации

Сроки регистрации ипотеки строго регламентированы федеральным законом «Об ипотеке» и зависят от вида недвижимости. Так, законодательство отводит 5 дней на регистрацию ипотеки на любое жилое помещение и 7 дней на нежилые помещения и земельные участки. Если же нежилое помещение или участок регистрируется на основании нотариально заверенной сделки, то срок регистрации также составляет всего 5 дней.

Следует иметь в виду, что проведение регистрации в Росреестре займет на 2 дня больше времени, если документы подаются в многофункциональный центр. Это дополнительное время отводится для курьеров, которые забирают документы из МФЦ и отвозят их в регистрирующий орган, а затем привозят назад.

срок регистрации договора ипотеки в Росреестре
срок регистрации договора ипотеки в Росреестре

Для того, чтобы определить срок регистрации договора ипотеки, для начала необходимо более подробно остановиться на самом понятии «ипотека». Различают два вида:

  • Ипотека в силу закона. Этот вариант подразумевает ипотеку на вновь приобретаемое жилье, с помощью целевых заемных средств банка в рамках приобретения недвижимости по ДДУ, договору купли-продажи или по переуступке.
  • Ипотека в силу договора. Этот вариант подразумевает ипотеку под залог имеющегося жилья без обязательного требования подтверждения цели использования кредита.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона отличается от регистрации ипотеки в силу договора следующими особенностями:

  • Ипотека в силу закона не требует обязательного присутствия представителя банка во время регистрации. По второму виду кредитования обязательно присутствие продавца, покупателя и залогодержателя, выдавшего займ.
  • По ипотеке в силу закона банк не оплачивает государственную пошлину.
  • По ипотеке в силу договора залог определяется специальным залоговым соглашением сторон, а в силу закона согласно определенным законодательным актам. Регистрация в силу закона происходит на основе первоначального договора ипотеки, который стал следствием возникновения залога.
  • Ипотечный договор не считается действительным, пока он не зарегистрирован государством в обоих случаях.

Законодательно определено, что государственный регистратор обязан подтвердить законность сделки, проверить наличие у залогодателя прав на имущество и подлинность всех бумаг, а затем выдать документы, которые подтверждают государственную регистрацию ипотеки. Таким образом, срок регистрации договора ипотеки в Росреестре напрямую зависит от полноты и точности всех предоставленных документов.

Во время регистрации заемщик обязан указать свои данные, сумму, жилье, которое взято в ипотеку, и каким образом определяется стоимость обеспеченного договором ипотеки обязательства. Если все сделано правильно, регистрационный орган вносит запись в Росреестр и квартиры переходит в собственность заемщика.

Уже по одному описанию этой процедуры становится понятно, что то, сколько дней регистрируется ипотека в Росреестре, во многом зависит от правильности оформления документов и вашей ответственности. Если представитель банка обязан присутствовать при процедуре, проблемы могут возникнуть и с его стороны. Однако происходит это крайне редко, так как проблемы такого рода уже на начальном этапе банку совершенно не выгодны.

Рассматривая такой вопрос как регистрация ипотеки в Росреестре, сроки могут не иметь никакого значения, если ипотеку вы в итоге не получите. Поэтому крайне важно внимательно относиться к оформлению любых документов, а также обеспечить себе максимально выгодную ипотеку, приложив немного усилий.

  • Не секрет, что для одобрения ипотеки вам потребуется идеальная кредитная история. Работать над своей кредитной историей можно заранее, а проверить ее раз в год, подав запрос в БКИ, можно совершенно бесплатно. Если когда-то вы допустили небольшую просрочку, все еще можно исправить. Например, взять и выплатить небольшой потребительский кредит или рассрочку. Также банк может пойти вам навстречу, если просрочки возникали не по вашей вине, и тому имеются документальные доказательства. Однако в случае, если с кредитной историей ничего не делать, ничем хорошим это также не кончится. Кстати, решение не брать кредитов до ипотеки – тоже не лучшая идея. Без кредитной истории банк не сможет составить впечатление о вашей надежности, поэтому при наличии малейших сомнений на ваш счет вам откажут.
  • Кроме того, для ипотеки также требуется официальное трудоустройство, да непростое. На текущем месте работы потребуется отработать полгода, а общий непрерывный трудовой стаж за последние пять лет должен превышать год. Условия смягчаются только для держателей зарплатных карт банка, в котором оформляется ипотека. Однако в случае, если официально вы не трудоустроены, есть вариант оформить ипотеку на выгодных условиях. Для этого потребуется привлечь созаемщика или двух созаемщиков с официальным трудоустройством и хорошим уровнем заработной платы.
  • Об уровне заработной платы, кстати, тоже лучше не забывать. При принятии решения банк учитывает совокупный доход всех созаемщиков. Поэтому в случае, если ваша официальная зарплата не позволяет взять ипотеку, также стоит задуматься над привлечением созаемщиков с достаточным финансовым благосостоянием. Кстати, для подтверждения доходов не обязательно использовать только справку 2-НДФЛ, в большинстве банков можно подтвердить свой уровень дохода справкой по форме банка.
  • Наличие недвижимости и других активов в собственности будет весомым преимуществом. Однако при заполнении документов лучше всего указывать реальную рыночную стоимость ваших активов. Если вы завысите стоимость, банк это обязательно узнает, и ничем хорошим для вас это не закончится.
  • Правильно выбирайте квартиру для оформления ипотеки. Если вы хотите получить квартиру как можно быстрее, лучше остановиться на новостройке в финальной стадии строительства. В этом случае оформление ипотеки займет минимальное время.
  • Не забывайте о своих возможностях и преимуществах. Если вы можете принять участие в государственной программе или использовать материнский капитал, не откладывайте это «на потом». Никто не знает, как будут работать (и будут ли работать вообще) такие программы в будущем. Зато сейчас вы можете ускорить оформление ипотеки и погасить значительную часть долга.

Как проходили подписание договора ипотеки и регистрация права собственности на квартиру

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

  1. Узнать в какой именно регистрирующий орган нужно обращаться. Это можно сделать в банке-кредиторе или на сайте Росреестра;
  2. Собрать необходимые для регистрации ипотеки документы. Следует учитывать, что у некоторых документов ограниченный срок действия, поэтому их нужно получать непосредственно перед подачей в регистрирующий орган. Помочь собрать все документы, которые нужны, поможет консультант в регистрационной палате. Он не только даст перечень нужных в конкретной ситуации бумаг, но и укажет срок действия каждой из них;
  3. Оплатить госпошлину. Без подтверждения оплаты пошлины регистрирующий орган не приступит к процедуре оформления прав собственности на недвижимость;
  4. Записаться в регпалату на подачу документов. Сделать это можно на сайте Госуслуг или непосредственно в регистрирующем органе;
  5. В назначенное время приехать в регпалату и подать документы на регистрацию ипотечного договора. Сотрудник, который принимает документы, сразу назовет дату завершения регистрации;
  6. Затем поданные документы подвергаются проверке, чтобы выявить их подлинность и факторы, делающие регистрацию права собственности невозможной. Если таковые будут выявлены, то у лица, оформляющего право собственности, будут затребованы дополнительные документы, которые он обязан предоставить в кратчайшие сроки;
  7. Если никаких препятствий выявлено не будет, то в указанный срок человек уведомляется о завершении регистрации права собственности на жилье. При необходимости он может получить выписку из единого госреестра, подтверждающую это право.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации. Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

И еще один важный момент: подавать документы должен собственник недвижимости лично. Если жилье оформляется на несколько лиц, то присутствовать при подаче документов должны все собственники. Допускается делегирование прав своему представителю, но при этом у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

  1. Подписание договора было назначено после обеда, поэтом с утра я съездил в банк и забрал из банковской ячейки первоначальный взнос. После чего мы с женой поехали в страховую компанию для заключения договора, можно было договориться, чтобы они приехали в банк к моменту заключения сделки, но мне показалось, что будет удобнее, если мы приедем в офис страховой компании, где сможем спокойно все сделать.
  2. За  страхование трудоспособности и имущества мы внесли оплату за год, вышло чуть больше 3000 рублей. Нам вручили все документы, рассказали, куда в случае чего звонить. Весь процесс занял не больше 15 минут, ничего особенного, все быстро, просто и понятно.
  3. Затем мы поехали в банк на подписание договора. Там нам дали договор по ипотеке, прочитав и подписав который мы пошли рассчитываться с продавцом в кассу банка. Перед этим на меня открыли счет, на который я должен в последствии вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Продавцы также открыли счет, чтобы не носить с собой деньги, а снять полную сумму после регистрации сделки. Подписание договора купли-продажи и кредитного договора заняло примерно 1,5-2 часа, если бы подписывали все с утра, то в этот же день можно было бы попробовать подать документы на государственную регистрацию права собственности, но так как был уже вечер, то решили не бегать, а спокойно отдать документы в другой день.
Предлагаем ознакомиться:  ГПД с физическим лицом на оказание услуг

Важный момент, если покупаете квартиру с черновой отделкой и хотите в дальнейшем получить налоговый вычет с ремонта в данной квартире, то в договоре должно быть прописано, что квартира покупалась без отделки, иначе в налоговой откажут в получении вычета.

Заранее узнайте, где будет проводиться оформление права собственности, у нас в городе три места, к каждому относится свой район, также уточните график работы и необходимые документы, но мы взяли на всякий случай все. К тому же еще потребовалось сделать копии некоторых из них, например оплаченных пошлин. Оплатить пошлины можно в любом банке.

Покупатель платит:

  • 200 рублей – выписка из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру
  • 1000 рублей – регистрация договора ипотеки
  • 500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи)

Продавец платит:

  • 500 рублей – регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества.

Последний из перечисленных платежей составляет 1000 рублей для физ. лиц  и делится поровну между всеми участниками сделки, у нас два, поэтому платили по 500 рублей.

Не забудьте это сделать, иначе документы на регистрацию ипотеки и купли-продажи не примут.

Регистрация ипотеки в Росреестре: пошаговый порядок, документы и сроки

Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре: от чего зависит и как определяется?

После приема от покупателя документов, сотрудник регистрирующего органа регистрирует сделку в 7-дневный срок, если документы были поданы напрямую. И в течение 9 дней — при подаче бумаг через МФЦ. (ст. 16 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрация согласно которому проходит с 1 января 2017 г).

Если выявлены проблемы с документами или требуется дополнительная проверка, срок для внесения изменений в реестр собственности продлевают еще на 1 месяц.

  • для физлиц – 2 тысячи рублей;
  • на организацию – 22 тысячи рублей.

Перечень документов

Какие документы потребуются для регистрации договора ипотеки в органах Росреестра? Обязательными являются следующие бумаги:

  • Паспорта всех собственников. Если регистрируется договор купли-продажи, то нужны паспорта и покупателя, и продавца;
  • Заявление от заемщика и кредитора. Его нужно подписывать в присутствии представителя регистрирующего органа;
  • Договор, по которому предоставляется кредит на приобретение недвижимости и регистрируется обременение на нее, вместе с полным перечнем приложений к нему;
  • Договор купли-продажи;
  • Документы на недвижимость, подтверждающие право на нее продавца;
  • Кадастровый паспорт на жилье;
  • Документ оценки недвижимости при ипотеке;
  • Выписка из домовой книги регистрируемого жилья и справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • Закладная вместе с приложениями;
  • Если среди собственников есть один или несколько несовершеннолетних, то необходима справка из органов опеки, в которой они дают согласие на совершение сделки;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу жилья;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации ипотеки могут быть запрошены дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации.

Например, при регистрации квартиры в новостройке нужны будут документы, которые должна предоставить компания, строящая дом:

  • Договор долевого участия;
  • Разрешение ввода дома в эксплуатацию от муниципалитета;
  • Техпаспорт дома, оформленный в БТИ;
  • Акт передачи квартиры собственнику, подписанный представителем архитектуры;
  • Протокол, подтверждающий распределение жилой и коммерческой зон в самом доме и на придомовой территории;
  • Документ, где указан присвоенный дому адрес и индекс.

При регистрации вторичного жилья могут потребоваться документы, подтверждающие техническое состояние дома и отсутствие перепланировок в квартире.

Отказ от регистрации

Ипотека – ответственное дело, состоящее из нескольких этапов. Росреестр вправе отказать в переоформлении собственности, если будут выявлены определенные обстоятельства:

  1. Документы представлены не в полном объеме. В таком случае, достаточно донести нужные бумаги и снова обратиться в отделение Росреестра.
  2. Некоторые из представленных документов оформлены неправильно или их срок действия истек. Когда возникают сомнения, орган вправе направить запросы для проверки в другие инстанции. Если есть ошибки, бумаги переоформляют с учетом выявленных нарушений.
  3. Проблемы с уплатой пошлины (неверная сумма платежа или ошибки в реквизитах). Когда в сделке фигурирует несколько сособственников, сумму пошлины делят на всех в равных пропорциях. При оплате пошлины доверенным лицом, потребуется доверенность.
  4. Отказ со стороны предыдущего собственника, передумавшего продавать недвижимость на этапе переоформления. Такие варианты происходят редко, а в случае выявления признаков мошенничества, вопрос о перерегистрации имущества передают в суд. Издержки на суд оплачиваются стороной ответчика, обвиняемого в махинациях.
  5. Продавец квартиры умер после подписания договора, не успев переоформить документы на недвижимость.

Ипотечная сделка регистрируется по тем же правилам, что и обычная купля-продажа, за исключением некоторых документов, подтверждающих факт покупки с частичным привлечением заемных средств. Кроме того, в выданных покупателю выписках обязательно устанавливается факт обременения, возникающего автоматически, после подтверждения ипотеки документально.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

  1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
  2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
  3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.

Когда появляется необходимость?

Регистрировать ипотеку нужно обязательно. Эта необходимость возникает, когда уже заключены все договора:

  • договор купли-продажи с собственником объекта ипотеки,
  • договор о предоставлении ипотеки заемщику,
  • ДДУ (договор долевого участия) в строительстве (при покупке жилья в новостройке),
  • любые другие соглашения, если они нужны.

Регистрировать ипотеку нужно уже после того, как заемщик договорился с банком о ее предоставлении. Этот этап выводит всю сделку на финишную прямую, после чего остается лишь уладить формальности.

Необходимость такой регистрации обусловлена Федеральным Законом №122 и, прежде всего, госрегистрация ипотечного договора означает, что сделка пройдет на законных основаниях.

Заемщику регистрация необходима для того, чтобы узаконить свои права собственности на квартиру в ближайшие сроки и суметь, в случае чего, отстоять их после выплаты кредита.

Если бы регистрирующей процедуры не было, то недвижимость могли бы забрать прежние собственники или третьи лица. А так – это невозможно.

Регистрируя здание/помещение до регистрации ипотеки, заемщик закрепляет за собой право собственности на него. Человек получает уверенность в том, что в конце строительства квартира перейдет в собственность займодателя (банка) и станет доступна для ипотечного договора. Иными словами, заемщик совместно с банком оформляет кадастровый номер на еще не достроенное жилье и тем самым запрещает застройщику проводить какие-то махинации.

Регистрация объекта недвижимости после регистрации ипотеки – это куда более рискованный вариант. Если не зарегистрировать жилье и просто ждать окончания строительства, то застройщик может разорвать ДДУ, и квартира станет недоступна для ипотечного кредитования.

Порядок действий

Регистрация объекта недвижимости до или после ипотеки: это что и какой вариант закрепления права собственности лучше, сроки заключения договора и остальные нюансы

ФЗ №102 «Об ипотеке» предусматривает четкий порядок регистрации ипотеки. Этот порядок описан в статье 20 главы IV закона. Заемщику нужно действовать по следующему алгоритму:

  1. Собрать документы. Бумаг немного, поэтому особых трудностей этот этап не вызовет. Список документов будет приведен немного ниже в этой статье.
  2. Написать заявление. Это должно быть совместное заявление заемщика и банка, но инициировать процедуру должен сам заемщик. Подробнее о написании заявления мы также расскажем ниже.
  3. Подать документы в Росреестр. При этом должны присутствовать: заемщик ипотеки, представитель банка, собственник ипотечной недвижимости (или земельного участка). У собственника недвижимости должно быть письменное согласие от его супруга и/или остальных собственников, заверенное нотариусом. Присутствие всех собственников не обязательно.
  4. Уплатить государственную пошлину. Ее уплачивает заемщик ипотеки.
  5. Дождаться завершения регистрации. Процесс может затянуться на 30 дней (календарных), но обычно всё происходит быстрее.

Это может быть как орган по месту текущей регистрации, так и отделение по месту, где находится взятая в ипотеку квартира. В Росреестре, если не считать уплату госпошлины, все услуги оказываются бесплатно.

Для быстроты и удобства можно воспользоваться услугами МФЦ (многофункционального центра). Он берет плату за свои услуги, но оформление происходит намного проще. В МФЦ человек просто оформляет доверенность на сотрудника центра, после чего тот выполняет всё остальное (ходит по учреждениям, собирает документы, стоит в очередях).

Перечень необходимых документов для госрегистрации ипотеки таков:

  • совместное заявление банка и заемщика (2 экземпляра),
  • ипотечный договор (2 экземпляра),
  • кредитный договор, обеспеченный ипотекой (также 2 экземпляра),
  • паспорта всех участников процесса (заемщика, собственника, сотрудника банка),
  • квитанция об оплате госпошлины,
  • закладная, если она есть в наличии.

Росреестр может потребовать дополнительные документы, связанные с предметом ипотеки (объектом недвижимости). По умолчанию их предоставлять не нужно – только по требованию. Чаще всего Росреестр требует согласие собственников квартиры на ее продажу, если это квартира с вторичного рынка. Иногда могут понадобиться нотариально заверенные копии, хотя обычно хватает оригиналов.

Для написания заявления заемщик должен обратиться в банк. Заполнять документ нужно совместно с представителем банка. Заявление пишется по установленной форме (бланк есть в банке) от лица заемщика и сотрудника банковского учреждения.

Информация, которая должна обязательно содержаться в заявлении:

  1. ФИО каждого из участников.
  2. Законное основание. В бланке заявления этот текст уже есть, вписывать его вручную не нужно. Но следует проверить, чтобы он действительно был.
  3. Параметры объекта ипотеки. Площадь, стоимость, срок кредитования, общая сумма сделки вместе с процентами.
  4. Адрес и кадастровый номер объекта ипотеки.
  5. Дата написания и подписи каждого из участников.
Предлагаем ознакомиться:  Правовая природа договора о приемной семье содержание и образец документа

Сроки и стоимость

Срок, за который регистрируется ипотечный договор – это период, в течение которого заемщик совместно с другими участниками сделки обязан подать документы для внесения регистрационной записи в Росреестр. Сроки прописаны в пункте 5 статьи 20 ФЗ №102:

  • для жилой и нежилой недвижимости – 5 рабочих дней с момента заключения договора,
  • для земельного участка – 15 рабочих дней,
  • для коммерческой недвижимости – 30 рабочих дней.

При осуществлении процедуры необходимо уплатить госпошлину. Ее сумма установлена в пункте 28.1 статьи 333.33 НК РФ. Для физических лиц это 1000 рублей, для юридических – 4000 рублей.

Регистрация объекта недвижимости до или после ипотеки: это что и какой вариант закрепления права собственности лучше, сроки заключения договора и остальные нюансы

Льготные условия ипотеки для военнослужащих и госслужащих снимают необходимость платить госпошлину. А вот остальным льготным категориям (например, молодым семьям) всё равно придется ее выплатить.

Что делать после?

Так что же делать после госрегистрации ипотеки (в том числе – после регистрации ДДУ по ипотечному кредиту)? Заемщик должен дождаться выдачи свидетельства о госрегистрации.

С этим документом на руках можно обратиться в банк и получить сам кредит.

Перед тем, как отправиться за ипотекой, заемщику следует:

  • проверить уже существующие договора между ним и банком на предмет совпадения информации (адреса, паспортные данные, кадастровый номер помещения),
  • сделать копии документов (лучше будет заверить их у нотариуса),
  • проверить, действительны ли доверенности (если таковые есть),
  • не забыть взять с собой в банк паспорт.

Иными словами, после госрегистрации ипотеки наступает финишная прямая. Заемщику предстоит последний поход в банк, в котором уже не участвует продавец недвижимости. Весь процесс будет завершен в течение 1 дня.

Регистрация объекта недвижимости до или после ипотеки: это что и какой вариант закрепления права собственности лучше, сроки заключения договора и остальные нюансы

Государственная регистрация ипотеки – это важнейший этап, стоящий между заключением ипотечного договора и оформлением самого кредита. Без государственной регистрации получить такой заем попросту невозможно. Процедура не отличается особой сложностью, но требует времени и участия сразу всех сторон сделки.

Инициировать процедуру нужно заемщику, ведь получение ипотеки – именно в его интересах.

Договор ипотеки – основные положения

Следует с особой тщательностью соблюдать предписания Гражданского и Жилищного кодекса РФ.

Регистрация ипотечного договора в Росреестре представляет собой заключительный этап оформления ипотеки. Это подтверждение совершенной сделки на самом высоком уровне – государственном. В Росреестре регистрируются обременения, а также переход прав, который возникает в связи с дарением, куплей-продажей недвижимого имущества, арендой, приватизацией, участием в долевом строительстве.

В течение месяца осуществляется регистрация, но если понадобится перепроверить подлинность предоставленных документов или какие-либо дополнительные бумаги, то процесс могут продлить еще на 30 дней.

Регистрация обременений и перехода прав возложена на плечи территориальных органов Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (регистрационные палаты).

Если обратиться к п.2 ст. 20 закона №102-ФЗ в действующей редакции от 07.05.2013, то там сказано, что ипотека в силу закона ( в том числе та, которая обусловлена привлечением заимствованных у банка средств на строительство или покупку жилья) подлежит регистрации в обязательном порядке. Процедура запускается с момента подачи заявления от заемщика и представителя финансово-кредитного учреждения либо нотариуса (помощника нотариуса), заверившего договор ипотеки без уплаты государственной пошлины.

Если заемщик не пользовался услугами нотариуса, то госпошлина подлежит обязательной уплате – она должна быть приложена к заявлению. Вдобавок, необходимо приложить копию договора купли-продажи и оригинал.

Если вы зайдете на официальный сайт Росреестра, то на нем можно взять форму для заполнения заявления. Также заявление доступно в регистрационной палате. Если вы хотите сэкономить свое время на простое в очередях (понятное дело, представитель финансово-кредитного учреждения не будет тратить свое время на очереди, поэтому с ним нужно будет договориться о конкретном времени), лучше записаться на прием заблаговременно.

Важный момент! Государственной регистрации подлежит именно ипотека, то есть передача недвижимого имущества в залог. Начиная с 2013 года ипотечный договор, сопутствующий ему договор купли-продажи недвижимости регистрации не подлежит.

Если ипотечный кредит был выдан на покупку земельного участка или нежилого помещения, то процесс регистрации займет 14 дней. Если вы регистрируете ипотеку недвижимости для проживания, то на данную процедуру отводится всего 5 рабочих дней. Учитывайте этот момент и не тяните время с регистрацией.

Договор ипотеки – это соглашение по кредиту на приобретение недвижимости. Особенность такого документа в том, что в этом случае залогом выступает жилой дом, квартира или другое недвижимое имущество. Регистрация ипотечного договора в регпалате – процедура вовсе не обязательная, но ее всегда инициирует заимодатель, который страхует свои риски.

Это важно! Если не зарегистрировать договор ипотеки в Федеральной регистрационной службе (регпалате), заемщик сможет свободно распоряжаться своим имуществом, которое находится в залоге.

  • Для земельных участков – до 15 рабочих дней.
  • Для недвижимости – до 5 рабочих дней.

Еще один важный момент – это уплата государственной пошлины, которая ложится на плечи залогодателю (тому лицу, который приобретает жилье или землю в кредит). Если обязательство возникает в силу действия определенного закона, то госпошлина за регистрацию договора ипотеки уплачивается на льготных условиях (такой порядок справедлив при оформлении кредитов на недвижимость для военных или государственных служащих). Если заключается договор залога ипотеки по общему правилу, сумма государственной пошлины уплачивается в полном объеме.

Внимание! Размер госпошлины определяется Налоговым кодексом РФ в п. 28.1 ст. 333.33. Сумма достигает 1,0 тыс. руб. для граждан страны, 4,0 тыс. руб. – для организаций.

В Федеральном Законе «Об ипотеке» вопросам регистрации договоров отведена глава IV. Законодательные нормы предписывают двум сторонам подавать совместное заявление для проведения процедуры. Документы следует подавать в местное подразделение Росреестра. В обязательном порядке к заявлению следует прилагать:

  • Договор ипотеки сбербанк по образцу 2019 года (2 экз.).
  • Кредитное соглашение, которое обеспечивается ипотекой (2 экз.).
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

При наличии подается еще и закладная с прилагающимися к ней поименованными документами.

Регистрация объекта недвижимости до или после ипотеки: это что и какой вариант закрепления права собственности лучше, сроки заключения договора и остальные нюансы

Внимание! Кроме указанного перечня, могут потребоваться дополнительные документы, которые напрямую касаются объекта недвижимости. Это может быть нотариальное удостоверение согласия других собственников (органов опеки, супруга) на продажу недвижимости.

На практике договор об ипотеке заключается в минимальные сроки, поскольку все необходимые для этого документы уже имеются в наличии у сторон. После проведения процедуры на закладной и ипотечном договоре обязательно проставляется печать и соответствующая подпись уполномоченного лица Росреестра.

Кроме указанного пакета документов, потребуется личное присутствие представителей банка и всех собственников закладываемого объекта недвижимости или земли. В этом случае доля участника не имеет значения, будь она даже самой минимальной.

Если один из собственников состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договоров. Для оформления документа достаточно обратиться к любому нотариусу.

Чтобы не была инициирована процедура признания действительным договора, следует изучить условия кредитования, его особенности и все подводные камни. Это касается не только Сбербанка или ВТБ24, но также и других кредитных организаций. На что обратить внимание при заключении ипотечного договора Сбербанка? Вот основные моменты:

  • Объект ипотеки – квартиры или дом. Земельный участок или дача, строения хозяйственного назначения.
  • Оформление договора и его регистрацию можно заключать по месту проживания заемщика или по месту приобретаемого в ипотеку жилья.
  • Установлены ограничения по возрасту – от 21 до 55 лет.
  • Дохода кредитора должно хватать для ежемесячного погашения тела ипотеки и начисленных процентов.

Важно! После подачи документов на предоставление ипотеки специальная комиссия проведет оценку жилья. За такую процедуру придется платить заемщику.

Все изменения и дополнения к действующему ипотечному договору составляются по той же форме, что и основной документ. Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки – процедура, которая проводиться регпалатой сразу после подписания документа (срок до 5 рабочих дней, если речь идет о недвижимости, 15 рабочих дней – о земле).

Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет признание ее недействительной, а потому такая сделка считается ничтожной.

Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

  • подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
  • заключение ипотечного договора;
  • регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни.

Как и все документы, договор ипотеки требует особого отношения. В самой регистрации договора нет ничего сложного, однако бюрократические проволочки, неизбежно сопровождающие эту процедуру, способны существенно измотать и подпортить нервы.

Поэтому к процедуре регистрации договора ипотеки важно готовиться заранее. Не берите на себя слишком много. Если вы понимаете, что можете допустить ошибку, просите помощи у банковских сотрудников. Они не только помогут вам правильно заполнить все соответствующие документы, но также и сопроводят вас при необходимости. Вы – их стабильный источник дохода на ближайшие годы, поэтому в помощи вам не откажут.

В нашей статье мы постарались рассказать, от чего зависит срок регистрации договора ипотеки в Росреестре, а также остановиться чуть более подробно на том, какие могут потребоваться документы, и о чем необходимо помнить.

Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим рассказывать вам обо всем, что связано с ипотекой, простыми и понятными словами.

По новым правилам выдача свидетельства о госрегистрации более не осуществляется. Вместо нее выдают подтверждающую

выписку из реестра (ЕГРП)

.

Регистрация объекта недвижимости до или после ипотеки: это что и какой вариант закрепления права собственности лучше, сроки заключения договора и остальные нюансы

Присутствие на регистрации продавца не является обязательным. Закон разрешает одностороннюю регистрацию сделок с недвижимостью, в том числе и соглашений купли-продажи.

Если есть электронная подпись, подавать документы в Росреестр можно дистанционно, без посещения отделения Росреестра.

Загрузка ...
Adblock detector