Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Договор переуступки права аренды нежилого помещения в 2019 году

Порядок проведения торгов арендатором при передаче прав на государственное имущество законодательством не урегулирован, и на сегодняшний день к оформлению соглашения об уступке прав арендатора применяются по аналогии нормы закона, регулирующие распоряжение государственным имуществом собственником такого имущества (КУГИ СПб), и в соответствии со сложившейся практикой.

Проведение конкурса сложная процедура, занимающая длительный период времени. Арендатор должен сформировать конкурсную комиссию, которая будет заниматься организацией проведения конкурса. После принятия решения о проведении конкурса, Организатор обязан подготовить конкурсную документацию, где определить дату и время проведения конкурса, критерии конкурса, порядок приема заявок на участие и порядок определения лица, победившего в конкурсе. После этого, не менее чем за 30 дней до проведения конкурса, Организатор конкурса должен опубликовать сообщение о проведении конкурса в печати.

6.2. К обстоятельствам непреодолимой силы (далее – «форс-мажор») относятся стихийные явления: землетрясение и наводнение; обстоятельства общественной жизни: военные действия, террористические акты, крупномасштабные забастовки и гражданские беспорядки; запретительные или ограничительные меры, изложенные в актах государственных органов власти или управления, препятствующие исполнению обязательств по Договору.

У сделки такого рода есть некоторые нюансы, которые необходимо учитывать. Например, при переуступке прав аренд нежилого помещения, новый арендатор не имеет права согласовывать какие либо условия аренды с владельцем данного помещения. Тот арендатор, который снимает помещение по технологии переуступки, обязан принять все условия договора.

Ведь они уже были обговорены с владельцем бывшим арендатором и пересмотру не подлежат. Бывают исключения, когда новый арендатор и владелец все же пересматривают договор и вносят изменения, но это происходит редко. Именно поэтому, въезжая в помещение по схеме переуступка, нужно внимательно изучить весь договор. Зачастую бывает, что в договоре указано, что даже ремонт делать запрещено.

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Наверняка многие слышали такое понятие, как переуступка прав аренды нежилого помещения. Но далеко не все понимают, о чем идет речь. Так вот, переуступка позволяет снять в аренду помещение, заплатив определенную сумму денег. Другими словами, переуступка это такая технология, которая подразумевает за собой снимать то помещение, которое уже кем-то было арендовано. Специалисты подсчитали, что 25% всех договоров, которые касаются аренды торговых объектов, были сняты при помощи переуступки.

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу.

    • заявление;
    • копия доверенности, заверенная нотариусом;
    • платеж;
    • протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
    • копия и подлинник учредительных документов арендатора;
    • свидетельство ОГРН;
    • свидетельство ИНН;
    • устав;
    • если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
    • учредительный договор, если заключался;
    • подлинники БТИ (менее годичной давности);
    • план каждого этажа;
    • эксплиация;
    • выписка по форме 1-а из технического паспорта;
    • решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
    • протокол собрания совета директоров, акционеров;
    • копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
    • подлинник протокола соглашения переуступки.

    Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной Если договор заключается на срок более 1 года то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре Если предметом сделки является государственное имущество то необходимо выиграть аукцион У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости Договора переуступки можно заключить если владелец помещения даст своё письменное согласие

    Новый арендатор может взять в аренду по переуступке именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях.

    Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

    Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

    Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера. ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора. Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения.

    Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:

    • изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;

    • планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;

    • первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;

    • оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.

    Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.

    Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

    Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

    При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

    Консультант

    Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

    ППА выгодна и переуступившему права аренды, и новому арендатору. Первый получает отступную сумму и избавляется от помещения, которое ему больше не нужно, а также обязательств по оплате аренды. Новому арендатору достается недвижимость на льготных условиях, поскольку в большинстве случаев арендная ставка от ДГИ ниже среднерыночной.

    К преимуществам получения помещения по переуступке прав аренды нужно также отнести долгосрочный договор (как правило, его срок составляет до 5 лет) и возможность первоочередной пролонгации. Нужно отметить, что получить помещение на торгах достаточно сложно из-за высокой конкуренции и небольшого количества выставляемых на аукцион объектов. С учетом всего вышесказанного переуступка прав аренды является одним из наиболее реальных вариантов получить недвижимость на выгодных условиях.

    Оформление договора

    Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне. В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем.

    Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью.

    • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
    • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
    • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
    • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

    Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

    • передача нежилого помещения в субаренду при наличии предварительного согласия владельца;
    • использование недвижимости, как доли для внесения в уставной капитал;
    • залоговые обязательства;
    • безвозмездное пользование.

    Существуют обстоятельства, при которых согласие собственника на переуступку обязательно. Это происходит потому, что переуступка права аренды нежилого помещения влечёт за собой некоторые ограничения на использование нежилого имущества хозяином. И это значительно ограничивает его в правах на данный объект.

    Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается. Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт. В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

    Переуступка коммерческой недвижимостиосуществляется строго в соответствии с заключаемым договором. Для осуществления ППА арендатору необходимо письменное разрешение собственника объекта. Стороны должны подписать трехсторонний документ (двухсторонний в случае проведения аукциона), в котором обязательно указывают такие пункты:

    • процедура переуступки;

    • способ передачи и размер компенсационной выплаты первоначальному арендатору;

    • обязательства третьего участника по содержанию объекта;

    • размер, сроки, способ внесения платы за аренду;

    • прочие соглашения, достигнутые на этапе переговоров.

    Образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения можно использовать в качестве опоры для составления собственного документа. Чтобы соглашение гарантированно соответствовало законодательным требованиям и учитывало все наиболее важные аспекты взаимоотношений участников сделки, стоит доверить задачу профессиональному риелтору. Опытный специалист быстро найдет заинтересованное в переуступке лицо, подготовит документы для подписания, проконсультирует по возникшим вопросам.

    Обратите внимание, что договор ППА можно заключить на любой срок, но если он будет действителен более 12 месяцев, необходима регистрация в Росреестре. Когда переуступка права аренды муниципального нежилого помещенияили частного объекта проходит при участии квалифицированного риелтора, вы можете быть уверены в оперативной нотариальной заверке и своевременной передаче информации в госорганы.

    Специалист Minds Capital готов предоставить актуальный образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения, обеспечить сопровождение сделки, консультативную поддержку. Для этого достаточно заполнить короткую заявку на сайте или заказать обратный звонок.

    Например, в аренде принимают участие 3 стороны: 2 организации и один гражданин. Госпошлина для гражданина будет составлять 2000/3=666,66 рублей, для одной организации – 22000/3=7333,33 рубля на каждую. Итоговая величина госпошлины равна 666,66 2*7333,33=15333,32 рубля.

    Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

      Переуступка прав аренды может быть проведена только на основе возмездного договора. В статье 575 ГК РФ прямо сказано, что арендные права дарить запрещается. Договор заключается в той же форме, что и первый. Сделка регистрируется в ДГИ. В договоре переуступки прав аренды должны быть прописаны:

    • порядок передачи прав аренды;
    • условия оплаты;
    • порядок пользования недвижимости и условий ее содержания;
    • порядок оплаты за пользование объектом.

      Также составляется акт приемки-передачи документов от первого арендатора второму. Новый съемщик должен получить следующие документы:

    • первый договор аренды;
    • документы, подтверждающие платежи собственнику помещения;
    • техническую документацию на помещение или на земельный участок.

    Прежде чем заключать договор на переуступку прав аренды, необходимо проверить, нет ли у прошлого арендатора задолженностей по арендной плате и не вносил ли он конструктивные изменения, запрещенные по закону. Чтобы оценить выгоду аренды, важно проанализировать договор с ДГИ, лично осмотреть объект, ознакомиться с технической документацией, в частности, посмотреть вид разрешенного использования.

    Если вы хотите быть уверены, что получите по ППА помещение, идеально подходящее для вашего бизнеса, обращайтесь в Региональный центр правовой безопасности Наши юристы проанализируют все аспекты сделки, а если у вас нет времени самостоятельно подбирать варианты, то сами найдут помещение и договорятся о переуступке прав аренды.

    После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

    С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

    Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

    Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

    Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

    • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
    • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
    • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

    Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений. Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды. Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

    Договор переуступки права аренды помещения: образец

    Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

    При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

    Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

    • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
    • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
    • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
    • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

    Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

    Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

    Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

    Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

    На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

    • площадь помещения;
    • наличие инфраструктуры;
    • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
    • объем прав, передаваемых по сделке.

    Требования к договорам ППА

    Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ. Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях. По поводу регистрации соглашений и контрактов по сделкам ппа, есть определённые пункты, которые помогут разобраться при выборе срока договора и других правовых аспектов.

    Например, контракт, подразумевающий переуступку прав меньше чем на один год, не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Право пользования закрепляется письменным соглашением.

    Договор, заключённый на год и более, регистрировать необходимо, иначе он будет признан недействительным. Это означает, лишь то, что каждая сторона безнаказанно может не исполнять свои обязательства.

    Конференция ЮрКлуба

    В предложенном PetersONом решении речь идет о несоблюдении формы перенайма, а именно об отсутствии его государственной регистрации, а также о том, что к такому договору применяются нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга (какие? )

    Вот и возникает у меня вопрос будет ли действиетельно соглашение в котором буквально написано следующее.СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕМЕНЕ ЛИЦА В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕк договору аренды нежилого помещения от _______ № _______старый арендатор назван «цедент»новый арендатор назван «цессионарий»

    Документы

    Как правило, договор аренды земли регистрируется в Росреестре, что делает обязательной регистрацию переуступки в администрации. Документы, свидетельствующие права аренды, должны быть переданы от прежнего арендатора новому, что стоит зафиксировать соответствующим актом приёма-передачи.

    Для регистрации сделки по переуступке права аренды, потребуется предоставить:

    • Заявление по форме Росреестра;
    • Квитанцию об оплате пошлины;
    • Договор переуступки права аренды;
    • Согласие или подтверждение уведомления владельца земли;
    • Разрешение уполномоченных органов, если речь идёт о муниципальной земле;
    • Технические и кадастровые документы недвижимости;
    • Первоначальный договор аренды;
    • Свидетельства ОГРН и ИНН, обоих арендаторов, как прежнего, так и нового.

    Заключение договора

    Предупреждение

    Поскольку такого рода правоотношения, как переуступка аренды, чаще всего заключается между предпринимателями, то на безвозмездной основе заключить такой договор нельзя, согласно статье 575 ГК РФ.

    Есть ряд особенностей самого договора переуступки права аренды, которые также стоит учитывать при составлении соглашения. В рамках соглашения прежний арендатор именуется цедентом, а новый – цессионарием. Так в тексте соглашения в обязательном порядке должны фигурировать такие пункты:

    • Порядок передачи права аренды;
    • Обязанности нового арендатора по договору;
    • Условия аренды, связанные с обслуживанием и содержанием участка земли;
    • Порядок выплат по договору аренды;
    • Стороны вправе включить дополнительные условия, в том числе имущественные обязательства, возникшие на основании переуступки права аренды, возникшие между новым и прежним арендатором.

    Заключение контракта на переуступку права аренды нежилого помещения обычно требуется стандартный набор документов. При этом, необходимо предоставить оригиналы и копии:

    • Действующий договор аренды/найма;
    • Акт передачи помещения;
    • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
    • Акт передачи объекта новому арендатору;
    • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
    • Разрешение владельца имущества на ппа.

    Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

    • личные данные или реквизиты сторон;
    • ИНН для юр.лиц и частных лиц, участников сделки;
    • данные свидетельства о государственной регистрации для организаций;
    • сведения из ЕГРЮЛ;
    • предмет сделки по договору о ппа;
    • условия по расторжению сделки;
    • расчёт арендных платежей, суммы, тарифы и графики внесения;
    • дата и подписи.

    Обратите внимание: Юридическим лицам, осуществляющим коммерческую деятельность, являющимися участниками ппа недоступны некоторые возможности таких сделок. В частности, Сторона не смогут подарить право аренды. Следовательно, оплата компенсационной части является обязательной.

    Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

    • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
    • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
    • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
    • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
    • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
    • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

    Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

    Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

    Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

    Акт приема-передачи помещения в аренду

    Здравствуйте. Сдача имущества в аренду является распоряжением имуществом. В соответствии с ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению собственников. Гражданский кодекс РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2.

    —Здравствуйте, полагаю что это не так и может освободить арендатора от оплаты за аренду не готового к эксплуатации помещения. Затем он его расторгнет и ничего не оплатит вообще. НО НУЖНО ЧИТАТЬ САМ ДОГОВОР АРЕНДЫ Статья 421. Свобода договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421] 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Статья 450.

    1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. :sm_ax:

    • внешний вид помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон);
    • удостоверить тот факт, что электроприборы, водоснабжение, отопление и прочие коммуникации в норме;
    • если помещение сдается с установленной связью, интернет-оборудованием, пожарной сигнализацией и другими техническими приборами, это также следует отразить в акте.
    • состояние стен и перегородок, пола и потолка (при необходимости можно даже внести в акт сведения о материалах, из которых они сделаны);
    • информацию об оконных конструкциях, электрооборудовании (розетках, выключателях, лампах и т.д.), системах водоснабжения, отопления и канализации.

    Налоговые платежи с ППА

    Большее количество коммерческой недвижимости принадлежит государству. В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов. В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне.

    Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов. Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода.

    Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.

    Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие. Несмотря на то, основные цели таких предприятий не подразумевают извлечение прибыли – но продажа прав найма нежилого имущества облагается налогом и для них.

    Насколько выгодна ППА?

    ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

    Современный ремонт, привлечение инвесторов, раскрутка – всё это поднимает популярность и доходность таких объектов, если срок найма составляет более пяти лет. По прошествии определённого периода, переуступка прав новому участнику становится весьма выгодной сделкой, приносящей хороший доход прежнему нанимателю. Новый арендатор так же выигрывает, приобретая выгодное помещение под ведение бизнеса.

    Как проводится оценка ППА?

    Переуступка прав аренды помещения производится с определённой выгодой для лица, передающего эти права. В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом.

    • площадь объекта;
    • расположение;
    • разрешённое использование;
    • расходы на обслуживание;
    • права и обязанности, переходящие по договору;
    • рыночная стоимость основного объекта;
    • планируемые доходы.

    Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

    Как любой современный бизнес, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве или любом другом городе РФ имеет свои камни преткновения и сложности. Для положительного результата имеет смысл воспользоваться услугами проверенной юридической компании для оформления ппа, на сопровождение в ДГИ , кадастровой службе или в суде.

    Законодательная база

    Получение нежилого помещения по переуступке будет признано действительным только в случае соблюдения всех законодательных нюансов. Основные нормы заключения сделки детально разъяснены в статьях 388-390 Гражданского кодекса. Поскольку ППА по принципу близка субаренде, важно учитывать требования статьи 615 ГК РФ.

    Если владельцем объекта является муниципалитет или государство, а также в случае, когда обеими сторонами заключаемого договора являются юридические лица, право на переуступку определяется аукционом. Претенденты соревнуются, предлагая на торгах наиболее выгодные условия сотрудничества, а не размер арендной платы.

    Согласно действующим требованиям, переуступка прав по договору аренды нежилого помещения предполагает пользование коммерческими площадями на условиях, установленных для предыдущего арендатора. Несмотря на ограничения, новый пользователь объекта получает некоторые права:

    • возможность использования перенайма или субаренды;

    • передача площадей в бесплатное пользование третьим лицам;

    • использование права аренды в качестве залога или части уставного капитала организации.

    Преимущества ППА

    Переуступка выгодна всем сторонам сделки: владелец обходится без простоя помещения, первый арендатор получает отступные, второй – удачное место для ведения прибыльного бизнеса. Если инициатор сделки пользовался привилегиями собственника объекта, они переходят его правопреемнику. Это может быть сниженная стоимость аренды, отсрочка платежа и т. д.

    Предлагаем ознакомиться:  Какой год считается моментом покупки квартиры по договору ДДУ
    Загрузка ...
    Adblock detector