Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

  • согласие на обмен зарегистрированных в квартире;
  • техпаспорта и поэтажные планы квартир;
  • акт оценки объекта обмена.

Условия получения согласия банка Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить обмен квартиры в ипотеке на другую квартиру, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  3. Квартира находится вблизи какого-либо отделения банка.

Особенности в зависимости от характеристики объектов Как поменять квартиру в ипотеке на другую? Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях: На равноценную Как обменять квартиру в ипотеке на равноценную? Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре.

Важно

Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект. Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ.

На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры. О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене квартирами, вы можете узнать из наших статей.

Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника. Действия проводятся таким образом:

  1. На каждую из обмениваемых квартир оформляются договора купли-продажи.
    Продаваемая заёмщиком квартира на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
  2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
  3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
  4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной квартиры, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Обмен квартиры по военной ипотеке Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую военнослужащему? Самый сложный случай – обмен жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога. Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже.

    Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка. Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий. Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона. Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

attention

Залоговая квартира регулярно проверяется инспекторами банков, и добраться до неё они должны в течение одного дня. После консультации и знакомства с условиями обмена необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями. Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных.

Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком. Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен.

Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник договора обмена проверяется на наличие судимости.

Внимание

Чаще всего заёмщикам предлагается два способа обмена:

  1. Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме квартира выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа.

Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть квартира продаётся с обременением в виде залога.

Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи. Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не квартиру, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной.

  • Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.
  • Согласие банка Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:
  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен.

Большинство семей покупают себе жилье по ипотечному кредиту, который погашается на протяжении 10-20 лет. В течение периода погашения кредита у заемщика могут измениться обстоятельства: брак, рождение ребенка, недостаточно средств для погашения кредита, или наоборот увеличить жилплощадь. Таким образом, у семьи возникает желание об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Подробно разберем этот вопрос в данной статьи.

Согласно законодательства лица, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом они должны соответствовать определенным требованиям:

  • Кредит предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет и имеющие российское гражданство;
  • Гражданин должен официально быть трудоустроен, что будет подтверждено справкой из места работы.
Показатели Описание
Квартиру лицам которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит
По истечению пятилетнего периода открытия кредитной линии
После совершения оплаты половины долга
Местоположение приобретаемой квартиры находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика
При отсутствии просрочки по оплате
Лицам имеющим хорошую кредитную историю в других банках

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке

Важно!!! Процесс обмена квартиры с обременением ипотекой, возможно, провести только при согласии банка, который не всегда желает идти на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ.

Есть несколько способов, которые помогут решить этот вопрос:

  1. операция с заменой залогового имущества: заключение договора по залоговому обмену;
  2. проведение двух договоров купли-продажи: реализация старой квартиры и приобретение другой;
  3. использование краткосрочного займа без залога для погашения ипотеки, продажа старого жилья и покупка новой квартиры. В этом случае возможна смена банка.

Ипотека для многих становится практически единственным шансом реализации мечты о получении собственного жилья. Особенностью квартиры или другого вида недвижимости, находящейся в ипотеке, является то, что она сразу становится собственностью заемщика, но все же остается в залоге у банка. Именно это значительно осложняет проведение всех сделок, в том числе и обмен.

Учитывая тот факт, что ипотека берется, согласно проведенной статистике, в среднем на 15 лет, зачастую возникает необходимость по истечении определенного срока в обмене жилья при переезде или для улучшения условий жизни. Можно ли расширить жилые метры в подобном случае и как это происходит?

Операция обмена, где одна из квартир была построена или приобретена по ипотеке, довольно частое явление. Однако стоит помнить о том, что для банка подобная операция не приносит никакой выгоды. Кредитор по закону может предоставить возможность заемщики провести подобную операцию, но не обязан.

Для банка это только бумажная волокита и идут они на это только ради того, чтобы создать хорошее впечатление о своей работе у клиентов. Поэтому следует быть также готовым к отказу.

Теоретически провести на первый взгляд сложную операцию по обмену можно довольно просто:

  1. Получаем одобрение у банка. Данный этап наиболее важный, так не получив одобрения от банка, операция обмена не может быть проведена. При этом кредитор не обязан объяснять свое решение, пересматривать заявление.
  2. Подготавливаем необходимые документы.
  3. Находим заинтересованного в подобной сделке обладателя недвижимости.
  4. Подключаем риелтора и юристов с банка.
  5. Подписываем бумаги и проводим доплату при необходимости.

Для обмена ипотечной квартиры главное – добиться согласия банка. Для этого следует:

  1. Обратиться в банк и в письменной форме попросить о разрешении на проведение операции обмена.
  2. После получения предварительного одобрения следует представить необходимые документы. На данном этапе также можно получить отказ, если сделка будет противоречить интересам банка.

Еще одним способом решения вопроса можно назвать процедура обмена или замены залога. Порядок ипотечной замены зависит внутренними регламентами и правилами кредитора, зачастую банка.

При этом у каждого кредитора свои правила, позволяющие совершить подобную операцию:

  1. При истечении 2/3 срока заключенного кредитного договора.
  2. После прохождения 2-х или 3-х лет после заключения кредитного договора.
  3. Обязательное условие – заемщик не может иметь задолженность по платежам и должен их проводить в установленные сроки.
  4. Новая квартира обязана покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся сумму долга с учетом всех процентов, комиссий.
  • передача нового залога;
  • договор обмена;
  • снятие обременения со старой квартиры.

Замена залога по ипотеке

Инфо

То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.

  • Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу».
  • Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую? Это быстро и бесплатно! Оглавление:
  • Требования закона к процедуре
  • Способы решения проблемы
  • Подготовка
  • Условия получения согласия банка
  • Особенности в зависимости от характеристики объектов
  • Оформление сделки
  • Обмен квартиры по военной ипотеке
Предлагаем ознакомиться:  Нельзя ограничивать способы оплаты в договоре на оказание услуг

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной квартиры, а также комнаты в общежитии или коммуналке. Требования закона к процедуре Можно ли обменять квартиру, если она в ипотеке? Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:

  1. Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
  2. Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.

  3. Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной. Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.

Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  3. Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.

Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Замена залога по ипотеке

Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.

Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

Процесс обмена (заключение двух сделок купли-продажи) выглядит следующим образом:

  • Подписываются два договора купли-продажи (квартира, которую продает заемщик, продолжает находиться в залоге у банка)
  • Новая недвижимость переходит в залог кредитной организации после регистрации прав клиента на нее
  • Банк дает свое согласие на снятие обременения с уже проданной квартиры. О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, читайте здесь.
  • Покупатель (новый собственник) теперь может пройти госрегистрацию права собственности на приобретенное жилье.

Совершить обмен квартиры в ипотеке на другую не так просто, так как ни банк, ни новый покупатель не заинтересованы в данной сделке.

Поэтому существует еще один вариант решения вопроса. Заемщик может продать ипотечную квартиру и купить другое жилье, на которое будет оформлен новый заем.

important

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору.

Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

  • сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
  • заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
  • с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

  • Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
  • Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
  • С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

info

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

  • Паспорт.
  • Идентификационный номер.
  • Свидетельство о браке.
  • Паспорт и согласие супруга (супруги).
  • Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Предлагаем ознакомиться:  Суброгация по каско с виновника ДТП в Российской Федерации в 2019 году

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

Ключи

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.
  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Все вопросы касательно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке, регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Там чёрным по белому написано, что «По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменён другим имуществом». Значит любой заёмщик по согласованию с кредитором может обменять ипотечную недвижимость на другое жильё.

Этапы процедуры:

  1. Получение разрешения от банка. Об этом мы подробно говорили выше.
  2. Поиск покупателя и согласование условий сделки.
  3. Сделка.

Зачастую для приобретения квартиры граждане обращаются в банк за ипотечным кредитом. Порой это единственный вариант решения жилищного вопроса. Конечно, переплата банку за многие годы ипотечной кабалы будет внушительной, но и снимать чужое жилье тоже не всем доступно. В случае кредита придется выплачивать хотя бы свою квартиру.

Банки отмечают, что популярность ипотечных продуктов набирает обороты с каждым годом. Но жизнь не стоит на месте, подкидывая нам новые заботы и обстоятельства.

И тогда уже имеющаяся жилая площадь может оказаться слишком большой или, наоборот, недостаточной. Встает вопрос о продаже этой квартиры и покупке другой.

Но как же быть с обременением, которое накладывается банком до погашения ипотеки?

Вот тут понадобится обязательно поставить в известность банк, выдавший кредит, о своих намерениях, поскольку жилье хоть по бумагам и ваше, но в залоге у кредитного учреждения.

Совершать какие-либо сделки с этой квартирой без его разрешения запрещается. Эти нормы отражены в Федеральном Законе № 102 и неукоснительно соблюдаются регистрирующими органами.

В базе Росреестра находятся данные о наличии обременения, и зарегистрировать какие-либо изменения в ЕГРН не получится.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Ваше решение о досрочном погашении ипотечного кредита вряд ли будет воспринято банком положительно. А также следует внимательно почитать договор, который был подписан при его оформлении.

Банк вправе обозначить штрафную сумму за досрочное прекращение договора, ведь потеря процентов совершенно невыгодна.

Если же вопрос в том, что площадь ипотечной квартиры семью уже не устраивает, то возможен вариант перекредитования в том же кредитном учреждении. Это значит, что обременение будет снято и заключен договор на покупку другого жилья.

Чаще причинами продажи ипотечной квартиры и приобретение другой являются следующие:

  • молодая семья постепенно расширяется, рождаются дети, и жилье становится попросту тесным для всех, тогда остро встает вопрос обмена имеющегося на большее по площади;
  • обратной является ситуация, когда обстоятельства сложились так, что семья стала меньше по причине развода или старшие дети покинули родительский дом. Принимается решение имеющееся жилье в целях экономии поменять на меньшее;
  • у заемщика сложилась трудная финансовая ситуация, в результате которой «потянуть» кредит становится невозможным. Он ищет варианты снижения нагрузки и чаще всего это продажа ипотечной квартиры или замена ее на другую, но поменьше метрами, стоимостью и, соответственно, кредитом;
  • переезд в другую местность и смена постоянного места жительства.

Отметим, что продать ипотечную квартиру хоть и сложно, но возможно. Основной проблемой будет лишь присутствие в сделке еще одного лица – банка, который будет играть, по сути, главную роль.

1. Досрочное погашение ипотечного кредита.

Это тот момент, когда найден покупатель, который согласен выплатить сумму, равную остатку долга по ипотеке, и банк согласен досрочно расторгнуть договорные отношения с заемщиком.

Описать сценарий сделки довольно просто можно следующим алгоритмом:

  • между продавцом и покупателем заключается нотариальное соглашение о внесении задатка. Обязательно здесь прописываются все условия относительно снятия обременения и суммы задатка в размере остатка долга по ипотеке;
  • полученный продавцом от покупателя задаток вносится в счет погашения кредита. Подтверждением будет справка, взятая в банке о том, что задолженность погашена. Банк выдает также документы, на основании которых возможно снять залоговые обязательства;
  • продавец с полученными документами направляется в службу Росреестра, где составляет соответствующее заявление. Для подтверждения факта отсутствия задолженности у заявителя и согласия на снятие обременения в регистрирующий орган приглашается представитель банка.

Только после того, как продавцу на руки будет выдана выписка из ЕГРН с отсутствием данных о залоге, можно совершить сделку и зарегистрировать ее в Росреестре.

Затем, продав квартиру, можно найти другую и снова обратиться в банк за оформлением ипотечного кредита на ее приобретение.

2. Перепродажа или переуступка своих обязательств другому гражданину.

Это тот случай, когда покупатель намерен взять ипотеку на приобретение квартиры, которая находится в залоге у банка и продавец еще не погасил свой кредит за нее.

Тогда продавец обращается в банк с заявлением о переуступке своих долговых обязательств покупателю. И только с одобрения банка возможно произвести такую сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=qGzCHKw55rI

При этом первоначальным взносом будет выступать остаток задолженности по кредиту продавца.

Удобно совершать такую процедуру в одном и том же банке. Тогда вряд ли вы получите отрицательный ответ, и все мероприятия по переоформлению банк произведет сам.

3. Прибегнуть к помощи банка по продаже квартиры.

Может сложиться ситуация, когда заемщик не имеет возможности самостоятельно искать покупателя и совершать сделку по продаже жилья. В этом случае он может обратиться в банк с просьбой представлять свои интересы в этом вопросе.

По заявлению заемщика банк будет заниматься поиском и реализацией квартиры, но следует помнить, что его не интересует ваша выгода. Банку важно лишь вернуть долг по ипотеке. Такой вариант, как правило, выбирают те, кто неспособен более исполнять долговые обязательства перед кредитным учреждением и готов любой ценой избавиться от них и недвижимости, ставшей их причиной.

Продажа ипотечного жилья потребует сбора ряда документов. Все они необходимы для проведения сделки по продаже и переходу прав собственности другому лицу. Пакет будет состоять из:

  • справка, полученная от банка продавцом в подтверждение погашения долга по ипотеке;
  • закладные документы по квартире;
  • договор сделки по продаже жилья;
  • подтверждающий документ о снятии обременения с недвижимости.

Передавать их следует в орган Росреестра при регистрации прав за новым собственником. Покупатель при оформлении ипотечного кредита на квартиру обязан предоставить в банк документы по требованию кредитора: бывает достаточно паспорта и справки о доходах с места работы. Но могут быть затребованы дополнительные сведения, подтвержденные документально.

Чаще всего возникают проблемы с продажей квартиры, которая находилась в собственности у заемщика менее пяти лет. Это связано с уплатой налога в бюджет и сумма его довольно большая.

Как вариант, это документально занизить цену продажи. Поскольку все сделки с залоговым имуществом должны производиться только с согласия банка, то придется договариваться с ними.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Чаще банк интересует только собственная выгода, и он может на это пойти.

Сложнее вариант с поиском покупателя при переезде в другой город. Тогда заемщик должен не просто найти покупателя, готового закрыть имеющийся ипотечный долг, но и найти другую квартиру, на которую снова придется брать ипотеку. Только желание потратить время, но добиться цели даст свои результаты. Хотя банки не всегда готовы идти навстречу в таком вопросе.

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Предлагаем ознакомиться:  Пришел имущественный налог на ребенка

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным. Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

На равноценную

Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

Действия проводятся таким образом:

  1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
  2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
  3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
  4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

  • Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
  • Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
  • Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
  • Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.

Справка: Важным плюсом подобного подхода является то, что становятся доступны другие заложенные квартиры и дома, т.е. находящиеся в ипотеке. Ипотека – это далеко не всегда кабала.

Жизнь быстро течёт и меняется, многие люди стремятся сменить место жительства. Поэтому важно помнить о возможных вариантах обмена заложенных квартир и домов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку.

Что предлагают банки?

  1. Полностью погасить кредит. Понятно, что далеко не каждому под силу выложить большую сумму денег одномоментно.
  2. Перевести долг на третье лицо. Такой подход сопряжён с трудностями: во-первых, необходимо найти такое третье лицо, во-вторых, сами банки часто против, потому что подобное развитие событие ухудшает качество кредита перед Центробанком.
  3. Замена залога. Равняется обмену квартиру. Подробнее об этом варианте мы и поговорим.

Подготовка

Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.

Начать нужно с изучения кредитного договора.

Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.

Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.

Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру

После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.

Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных. Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком.

Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.

При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.

Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:

    Можно поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру. Можно ли у застройщика поменять купленную квартиру в ипотеку на другую квартиру
  • кредитный договор;
  • копия лицевого счёта;
  • документы на объект отмена;
  • выписка из домовой книги;
  • личные документы участников сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по кредитам;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • согласие на обмен зарегистрированных по адресу;
  • техпаспорта и поэтажные планы помещений;
  • акт оценки объекта.
Загрузка ...
Adblock detector